La finance a mauvaise presse. En particulier en période électorale. Aussi le thème de la ville financiarisée peut-il d’emblée éveiller la suspicion. S’agit-il de dénoncer une nouvelle fois les formes de privatisation de la ville, dont les gated communities sont la pointe avancée ? Ou de faire l’éloge de la puissance créatrice des nouveaux opérateurs immobiliers qui multiplient les tours aux quatre coins du monde ? Pas du tout. Le point de départ de ce dossier n’est pas les formes urbaines, ou la disparition de l’espace public, mais les mutations du financement de la fabrique urbaine avec l’apparition de nouveaux acteurs. Comme l’expliquent Renaud Le Goix et Ludovic Halbert, qui ont coordonné ce dossier, “la financiarisation de la production urbaine est entendue comme le rôle croissant des marchés financiers et bancaires dans le financement, le développement et l’exploitation des espaces urbains (immobilier, grands équipements, infrastructures, projets urbains de grande taille)”.
En France, comme le rappelle Ingrid Nappi-Choulet, cette financiarisation commence dans les années 1980, avec l’arrivée d’investisseurs étrangers, notamment japonais ou moyen-orientaux. Et elle prend un nouvel essor avec la crise des bureaux du début des années 1990, quand les fonds “vautours” anglo-saxons viennent racheter les créances douteuses des banques françaises ou les bureaux vides des immeubles “plantés”…
Depuis, les processus se sont sophistiqués, le spectre des acteurs s’est élargi avec les fonds souverains, mais la fabrication de la ville résulte toujours d’interactions entre autorités publiques, locales et nationales, et intervenants privés. La grande différence avec les années 1980, c’est que, désormais, tous les acteurs raisonnent dans le cadre des mêmes contraintes financières, même si les uns cherchent en permanence à les dépasser alors que les autres ont le souci de les optimiser à leur profit. C’est donc un paysage en mouvement que ce dossier s’efforce de saisir, en ouvrant un espace de discussion critique sur un processus apparemment irrésistible, mais dont la régulation s’avère nécessaire afin que demeure le droit de cité pour tous.
Antoine Loubière

Ludovic Halbert* et Renaud Le Goix**, coordonnateurs de ce dossier sur “La ville financiarisée”, expliquent leur approche.

Crise de la dette souveraine, licenciements boursiers, bulle spéculative sur les matières premières : l’actualité témoigne d’un mouvement de financiarisation défini par le “rôle croissant des marchés financiers dans le fonctionnement économique, politique et social des territoires” /1.

Au gré des spécificités nationales et locales, tout objet urbain semble désormais susceptible d’intéresser investisseurs financiers et prêteurs, sous réserve de rentabilité et de maîtrise (au moins apparente) du niveau de risque. Dans les pays du Nord comme dans les villes des pays “émergents”, la collecte de capitaux auprès des marchés boursiers ou en private equity, démultipliée par le levier de la dette bancaire, transforme des objets urbains en actifs quasi financiers, et entraîne le transfert de la propriété et de la gestion de ces derniers vers une industrie de l’investissement déployant des raisonnements et des outils issus du monde de la finance.
Cela concerne l’immobilier, bien sûr : des fonds d’investissement, des compagnies d’assurances, des banques d’affaires, des fonds souverains ou des fonds de pension acquièrent des immeubles et des titres sur des portefeuilles immobiliers. Bureaux, centres commerciaux, plates-formes logistiques, parcs d’exposition mais aussi, selon les cas, logements plus ou moins haut de gamme et parfois, comme en Allemagne ou aux États-Unis, logement social : les actifs sont variés. Il en va de même d’autres grands équipements urbains : stades de sport ou salles de concert, bâtiments universitaires, scolaires ou hospitaliers, locaux des administrations et même des ministères, gares, ports ou aéroports. Idem pour certaines infrastructures – réseaux routiers et autoroutiers, ferrés, d’eau, d’énergie, télécoms – dans lesquelles des investisseurs apportent des fonds propres adossés à des pools bancaires. Dans certains pays enfin, les chantiers de renouvellement urbain et les recettes fiscales que pourront en tirer les collectivités, voire le financement de villes nouvelles, peuvent attirer des investisseurs en quête de nouveaux supports. Sans compter l’existence du marché de la dette immobilière contractée par des ménages, des entreprises ou des acteurs publics, et qui a fait l’objet d’innovations financières dont témoignent les techniques de titrisation découvertes avec fracas par le grand public avec la crise des subprimes.

L’originalité de la situation contemporaine
Le rôle du capital financier dans la production urbaine n’est certainement pas nouveau : de l’Antiquité à nos jours, en passant par les villes bancaires et portuaires du Moyen Âge ou par le Paris haussmannien et le Londres victorien, l’interpénétration entre le chantier urbain et les milieux financiers est ancienne. L’originalité de la situation contemporaine tient cependant à un double processus. D’un côté, le rôle des marchés financiers dans les économies contemporaines s’est accru, au point que “l’école de la régulation” a pu évoquer l’avènement d’un “régime d’accumulation financiarisé” /2, résultant des réformes néolibérales des années 1970 et 1980 /3. Face à l’afflux de capitaux à investir, les gestionnaires de fonds ont cherché à développer les outils facilitant la circulation du capital dans les objets urbains permettant sa fructification. De l’autre, que ce soit au nom d’une idéologie reconnaissant plus de légitimité à l’action privée ou aux difficultés de financement rencontrées par les acteurs publics et privés impliqués dans la production des objets urbains /4, la demande en financement auprès des investisseurs financiers et bancaires s’est accrue. La (re)production d’espaces urbains soumis à d’intenses recompositions sociales (décohabitation, vieillissement, etc.), économiques (désindustrialisation, tertiarisation) et environnementales (immeubles et infrastructures “verts”, maillage du territoire par des transports en commun, mutualisation d’équipements, smart grids) nécessite du capital frais en quantité.
Mais tout ne se réduit pas au seul rôle croissant des acteurs financiers. C’est aussi, et peut-être avant tout, la mise en œuvre d’une rationalité financière par l’ensemble des acteurs qui fabriquent et vivent la ville qui caractérise la phase en cours de la financiarisation de la production urbaine. Par un effet de propagation, les ménages, les entreprises, les collectivités sont de plus en plus encouragés, ou contraints, selon la perspective adoptée, à recourir à des dispositifs financiers pour conserver une place dans la cité. Cette “financiarisation de la vie quotidienne”/5 se retrouve chez les particuliers qui hésitent entre “faire un Scellier” et acheter des parts de SCPI. Elle est au cœur des évolutions stratégiques des entreprises et des collectivités, qui deviennent locataires en recourant à la cession-location ou en titrisant leur patrimoine immobilier. Elle est à l’œuvre chez les acteurs publics qui engagent des partenariats public-privé pour moderniser les collèges ou développer une ligne ferrée à grande vitesse. Elle pourrait affecter, au moins indirectement, les aménageurs qui imaginent des véhicules d’investissement pour développer le portage foncier d’un projet urbain rendu incertain par l’insuffisance des finances locales.

La complexité des dynamiques
C’est à la complexité et à la diffusion de ces dynamiques que nous avons souhaité confronter les auteurs qui ont répondu à nos sollicitations pour réaliser ce dossier spécial sur “La ville financiarisée”. Il ne s’agit évidemment pas de prétendre que la production urbaine, en France en particulier, ne répond plus uniquement qu’à l’injonction d’acteurs financiers. L’ambition est plutôt de souligner les logiques à l’œuvre, leur diffusion auprès d’autres acteurs, leurs effets, aussi, en termes de formes urbaines et, implicitement, l’évolution des rapports de forces entre les différents usagers de la ville. Car l’enjeu implicite est bien celui de la mise en place ou de la résistance à une nouvelle économie politique de la production urbaine devenue plus financiarisée.
Pour cela, le dossier s’est fixé trois lignes de conduite. Premièrement, regarder ce qui se fait ailleurs, aux États-Unis bien sûr, mais aussi dans le reste de l’Europe, car la variété des situations nationales est riche d’enseignements. Deuxièmement, ne pas cantonner l’analyse à ce qui est le plus visible, mais interroger la diffusion du processus à travers les différentes étapes de la production urbaine (aménagement, construction, exploitation) et dans de multiples objets (immobilier d’entreprise, résidentiel, infrastructures, aménagement, etc.) Troisièmement, encourager la confrontation de points de vue pour éclairer la complexité du processus. Ce dossier réunit ainsi des chercheurs de disciplines multiples (aménagement, géographie, sciences politiques, économie, etc.) qui rendent compte de leur compréhension de la saisie de la ville par la finance /6. Il fait aussi appel à des acteurs économiques qui témoignent des évolutions qu’ils perçoivent dans leur activité. Enfin, des spécialistes apportent un contrepoint aux dynamiques en cours.
Les enseignements de l’ensemble de ces travaux sont nombreux. Le plus saillant peut-être, c’est que le poids croissant des acteurs financiers ne va pas sans l’affirmation du rôle clé joué par la puissance publique, tant la régulation de la financiarisation se construit en même temps que sa mise en œuvre se généralise. Tout d’abord, c’est bien la puissance publique qui façonne et garantit le cadre juridique qui permet le déploiement des stratégies financières accompagnant la circulation du capital (à travers des dispositifs fiscaux par exemple). Ensuite, à un niveau territorial fin, ce sont les acteurs publics (collectivités et/ou État, selon les cas) et leurs partenaires (aménageurs, par exemple) qui, soutenus ou non par la société civile, ont la capacité d’encourager, de négocier ou de résister à la financiarisation de la production urbaine. Loin de préjuger du caractère irrésistible de ce mouvement, et en tenant compte des outils déjà disponibles en France et en Europe, l’attitude des acteurs publics pourra à l’avenir contribuer à déterminer sa pérennité dans un contexte où les attentes sociales et environnementales se font pressantes.
Ludovic Halbert et Renaud Le Goix

Ingrid Nappi-Choulet, professeur à l’ESSEC, titulaire de la Chaire Immobilier et développement durable, revient sur les étapes de la financiarisation immobilière en France, depuis les années 1980. Elle décrit les arrivées successives d’investisseurs internationaux, dont les origines et les caractéristiques ont évolué au fil des dernières décennies.

Les sociétés immobilières d’investissement cotées (SIIC), opérationnelles à partir de 2003, participent d’un processus de réorientation de l’épargne placée en Bourse vers l’investissement immobilier. Dispositif fiscalement attractif, elles accompagnent également l’externalisation des patrimoines immobiliers de grandes entreprises et de certains secteurs d’activité (hôtellerie, santé marchande...). Panorama, par Cyril Boisnier, enseignant en économie-gestion à l’université Clermont 2 et chercheur à l’université Paris-Est, Latts.

Les “maisons en village”, opérations “groupées” produites et vendues clés en main par des promoteurs, participent largement, depuis la fin des années 1960, à la production de paysages et d’espaces caractéristiques des marges de l’agglomération francilienne. Leurs constructeurs sont souvent de grands groupes immobiliers internationalisés, mais soucieux de conserver un ancrage local. Analyse, par Delphine Callen, géographe (Géographie-Cités, UMR 8504).

Pour Jean-Luc Poidevin, président de Villes & Projets, filiale du groupe Nexity, si la production d’immobilier tertiaire est financiarisée, ce n’est pas le cas de la fabrication de morceaux de ville. Car l’aménagement urbain reste dominé par des acteurs publics et régi par des procédures contraignantes.

L’ancrage caractérise la manière dont le capital financier se matérialise dans un contexte urbain particulier. Thierry Theurillat, chercheur*, s’attache à en cerner les contours, tout particulièrement dans le cas des villes suisses, en présentant des projets d’ensembles immobiliers qui regroupent commerces et loisirs, et quelques réalisations plus récentes d’éco-quartiers.

À partir de la production du suburbain à Los Angeles et dans le sud de la Californie, Renaud Le Goix propose une analyse du tournant financier qui a débouché sur la crise des subprimes. Il pointe la responsabilité du système bancaire, mais aussi des autorités locales dans leurs relations avec les promoteurs et les copropriétaires privés. Le développement d’une gouvernance urbaine privée et la mise en place d’une chaîne d’acteurs faisant le pari de valeurs immobilières en croissance ont finalement mené des milliers de familles à être expulsées de leur maison.
Si de nombreux patrimoines ont subi un processus de dévalorisation, ce n’est pas le cas de tous… La polarisation socio-économique des territoires et des ménages s’est accentuée.

Si la production du logement en France semble relever de logiques d’usage et de politiques publiques, Patrice Vergriete, ingénieur en chef des Ponts, des Eaux et des Forêts, n’en pointe pas moins une forme de financiarisation à travers des dispositifs fiscaux. Des acteurs privés, en particulier des promoteurs-commercialisateurs, s’en sont saisis. Ce qui a abouti, dans certaines villes petites et moyennes, à une surproduction de logements inadaptés à la demande. Cependant, l’hypothèse d’un retour des investisseurs institutionnels dans la construction de logements reste à explorer.

En France, les partenariats public-privé (PPP) sont encouragés par l’État depuis le début des années 2000. Ils concrétisent de nouvelles formes de financement de la commande publique, et attribuent un rôle nouveau à des acteurs financiers qui utilisent des méthodes et des outils spécifiques. Ils sont également en train de devenir un compartiment du marché financier. Explications d’Élisabeth Campagnac et de Géry Deffontaines, chercheurs au Latts (UMR 8134).

Le constat de Nicolas Jacquet, président exécutif d’Adyal, leader français indépendant des services immobiliers aux entreprises, n’est pas celui de la financiarisation de la gestion du patrimoine immobilier public – comme dans le cas des PPP – mais de sa professionnalisation. Un plaidoyer pour un rôle nouveau, mais bien défini, du secteur privé dans la modernisation de la gestion publique.

L’aménagement urbain est au cœur d’un processus de production de valeurs due à la cession de droits à construire. Dans les métropoles françaises, ce processus est maîtrisé par des opérateurs spécifiques, le plus souvent des établissements publics d’aménagement (EPA), créés à l’initiative de l’État mais dotés d’une gouvernance partagée avec les collectivités. Isabelle Baraud-Serfaty, consultante en économie urbaine, maître de conférences à Sciences Po, analyse leurs modalités d’intervention, entre ambitions sociales et urbaines et financiarisation endogène.

Le rôle croissant d’une véritable industrie de l’investissement dans des objets urbains est susceptible de produire une “ville à 7 %”, appréhendée uniquement en termes de rentabilité financière. Katia Attuyer*, Antoine Guironnet* et Ludovic Halbert* proposent de dresser une cartographie du déploiement de cette industrie, en soulignant aussi que les autorités publiques peuvent influer sur son cours.

La ville financiarisée à lire

Michael Aalbers (dir),

Subprime cities: The political economy of mortgage markets, Oxford, Wiley-Blackwell, 2012.

Isabelle Baraud-Serfaty,

“Capitales et capitaux. Vers la ville financiarisée ?”, Le Débat, n° 148, 2008, pp. 96-105.

Robert Boyer,

“Feu le régime d’accumulation tiré par la finance”, Revue de la régulation, 1er semestre 2009, en ligne,

http://regulation.revues.org/7367

S. French, A. Leyshon, T. Wainwright,

“Financializing space, spacing financialization”, Progress in Human Geography, 35 (5), 2011.

Ludovic Halbert,

L’Avantage métropolitain, PUF, 2010.

Ludovic Halbert, Louise David,

“Logiques financières globales et fabrique de la ville”, Regards sur la Terre, Presses de Sciences Po,  2010, pp. 91-108.

David Harvey,

“The urban process under capitalism: A framework for analysis”, International Journal of Urban and Regional Research, 2, no 1‐4, 1978, pp. 101–131.

David Harvey,

The Urbanization of Capital, Basil Blackwell (Oxford) & Johns Hopkins University Press, 1985.

Dominique Lorrain,

“La main discrète”, Revue française de science politique, 6, vol. 61, 2011, pp. 1097-1122.

Ingrid Nappi-Choulet,

“La ville financiarisée”, HDR, IEP-Paris, vol 2, 2011.

Ingrid Nappi-Choulet,

Les Mutations de l’immobilier : de la finance au développement durable, Autrement, 2009.

Georg Glasze, Chris Webster, Klaus Frantz (éd.),

Private Cities : Global and local perspectives, Londres, Routledge, Taylor and Francis, 2006.

Vincent Renard,

“La ville saisie par la finance”, Le Débat, n° 148, 2008, p. 106-117.

Vincent Renard (coord.),

“Le logement au cœur de la crise”, dossier, Esprit, janv. 2012.

Saskia Sassen,

Cities in a World Economy, 4e édition, Sage Editions, 2012.

Rachel Weber,

“Selling city futures: The financialization of urban redevelopment policy”, Economic Geography, 86, n° 3, 2010, pp. 251-274.

Les banquiers nous manquent

par Jean-Michel Roux*

Ville et finance : quoi de neuf ?

par Vincent Renard

À lire
Le récent dossier de la revue Esprit sur “Le logement au cœur de la crise” (n° 774, janvier 2012) livre les clés d’une approche  à la fois politique, sociale, économique et financière de la question.
En effet, comme le souligne Vincent Renard, qui a coordonné ce dossier, “le retournement du marché immobilier est intimement lié à la crise depuis 2008”, et en “période d’incertitudes sur l’avenir et de fragilisation économique, le logement est une valeur refuge”.
Les spécialistes réunis livrent leur diagnostic sur la “crise française du logement”, à ne pas confondre avec la crise financière globale, d’autant que, comme l’analyse finement Ingrid Nappi-Choulet, “le logement apparaît comme un laissé-pour-compte de la financiarisation de l’immobilier”. La situation française renvoie plus à des questions de choix politique et de gouvernance, évoquées d’emblée par Vincent Renard sous le titre “Une politique du logement devenue illisible”. Au-delà de leurs divergences, les auteurs (Bernard Coloos, Thierry Debrand, François Meunier, Christophe Robert, Claude Taffin…) tombent donc d’accord pour souhaiter une meilleure intégration du logement dans l’ensemble des politiques urbaines et métropolitaines.

A. L.