Maider Darricau« Le discours d’Airbnb traduit moins une acceptation de la régulation qu’une volonté de l’orienter »
Paru en juin 2025, l’ouvrage Housing Under Platform Capitalism 1 marque une étape majeure dans l’analyse des politiques urbaines. Fruit du travail des chercheurs Thomas Aguilera, Francesca Artioli et Claire Colomb, il distingue trois régimes de régulation publique des locations de courte durée en Europe. Malgré les contestations citoyennes, les plateformes apparaissent aujourd’hui quasi invincibles, poursuivant la déstabilisation du parc locatif européen.
[Comment les short-term rentals 2 (STR) sont-ils définis et délimités ?
Francesca Artioli : Il faut rappeler que ce phénomène existe depuis longtemps : louer un appartement pour une semaine à la mer ou à la montagne était une pratique courante. L’arrivée des plateformes a bouleversé ce système, en mettant en relation de manière inédite l’offre et la demande, contribuant ainsi à une diffusion et une massification du phénomène à l’échelle mondiale.
Thomas Aguilera : On distingue aujourd’hui plusieurs formes de mise en location. Dans nos travaux – comme dans la plupart des analyses actuelles – nous différencions notamment les logements dits « professionnels » ou relevant de la location d’investissement. Ces derniers peuvent appartenir à des particuliers ou à des entreprises, y compris des fonds d’investissement, qui acquièrent des biens spécifiquement pour les proposer sur ces plateformes. À côté de cela, d’autres annonces concernent des résidences principales mises en location dans les limites autorisées – par exemple, 120 jours, puis 90 jours par an en France. Il ne s’agit alors pas de location professionnelle, même si le bien entier est mis à disposition. On trouve enfin des annonces de location partielle du logement. Les instruments de régulation ne s’y appliquent pas toujours de manière uniforme. Ce qui retient l’attention de l’opinion publique, des mouvements sociaux ou des autorités locales, c’est avant tout la catégorie des locations professionnelles. Ces biens, extraits du marché locatif résidentiel, posent en effet un véritable problème : ils réduisent la capacité des villes à loger leurs habitants permanents, tout en exerçant une pression à la hausse sur les loyers et les prix de l’immobilier. D’un point de vue juridique comme politique, ces distinctions ne renvoient donc pas à la même réalité. À Paris, par exemple, les responsables politiques (Ian Brossat 3) distinguent souvent des « bons » et des « mauvais » Airbnb : les premiers louant occasionnellement leur résidence principale, les seconds transformant la location de courte durée en placement lucratif.
Francesca Artioli, crédit : D. R.
Quels facteurs ont permis l’expansion des STR en Europe ?
F. A. : Il y a, d’abord, l’émergence d’un nouveau type d’entreprise : les plateformes numériques nées autour de la crise de 2008, issues des start-up américaines et fondées sur la mise en relation, la captation et l’exploitation de données acquises (gratuitement) auprès de leurs usagers. Certaines, comme Airbnb, ont rapidement acquis des positions quasi monopolistiques. Ensuite, leur essor converge avec la croissance continue du tourisme urbain, amorcée avant elles mais considérablement amplifiée par leur flexibilité, des coûts de mobilité réduits (compagnies aériennes low cost) et leur portée mondiale. Enfin, elles participent à la restructuration des marchés du logement, où ce dernier est de plus en plus traité comme un « actif » générateur de revenus. La location flexible et l’intermédiation numérique accélèrent cette forme de mise en actif (certains l’appellent de financiarisation) et stimulent une économie périphérique de services. En quinze ans, une pratique marginale est devenue un marché structuré, dans lequel le logement est utilisé pour extraire une rente au croisement du numérique et du tourisme.
T. A. : Le développement des plateformes s’inscrit dans des configurations économiques et urbaines diverses. La France, qui est le principal marché européen, illustre cette diversité : les annonces y suivent globalement les zones touristiques, mais aussi des logiques liées au rent gap, c’est‑à‑dire la valorisation d’actifs sous‑exploités via l’extraction d’une rente sur la base d’un foncier peu cher. Contrairement aux idées reçues, les annonces ne se concentrent pas toujours dans les zones d’espaces vacants : elles se développent là où la rentabilité potentielle est forte, souvent dans des quartiers populaires à bas prix et à fort potentiel touristique, comme l’Alfama à Lisbonne. Après la crise des subprimes, la combinaison des investissements internationaux et des plateformes a accéléré la financiarisation de ces espaces. À Paris, la densité d’annonces tient aussi à la demande touristique et à un marché immobilier tendu, propice à la recherche de rendements alternatifs.
Vous avez réalisé un travail colossal d’analyse de données. Comment y avez-vous eu accès ?
F. A. : Les données des listings proviennent du projet Inside Airbnb, initié au début des années 2010 par Murray Cox. Fondée comme ONG, cette initiative de « statactivisme » produit et diffuse des données sur les locations de courte durée, désormais utilisées par chercheurs, associations et collectivités. Les données sont obtenues par scraping, consistant à interroger automatiquement les serveurs d’Airbnb pour extraire des informations visibles (annonces, prix, commentaires, disponibilité, identifiants des hôtes). Elles permettent des analyses agrégées, mais masquent l’identité des propriétaires, la localisation exacte et la nature des biens. Nous utilisons ces données dans notre ouvrage afin de caractériser l’état et l’évolution des marchés dans les villes que nous étudions. D’autres acteurs mènent des collectes similaires : collectivités locales, associations ou entreprises comme AirDNA, qui vendent des indicateurs de rentabilité. En France, la loi impose désormais aux plateformes de transmettre leurs données aux communes ; cette obligation deviendra nationale en 2026, conformément aux règlements européens de 2024. Malgré ces avancées, les données demeurent un enjeu politique et technique majeur : faute de chiffres officiels, le marché reste partiellement opaque, les estimations du nombre d’annonces variant de 700 000 à un million en France, et de 70 000 à 120 000 à Paris.
T. A. : L’enjeu des données est important pour les chercheurs mais aussi pour les gouvernements et les administrations. D’un côté, les villes ont montré qu’il est possible de réguler les marchés de locations de courte durée sans disposer de données exhaustives, en mobilisant des leviers symboliques et politiques. À Paris, dès 2014, des opérations ciblées dans des quartiers comme le Marais ont produit des effets concrets malgré une connaissance partielle du marché. D’un autre côté, l’accès complet aux données ne garantit pas forcément une régulation efficace : leur volume, leur évolution constante, les ressources nécessaires à leur traitement et pour mettre en œuvre des contrôles en limitent l’usage et le poids. Le pouvoir des données est avant tout politique : les plateformes, comme Airbnb, contrôlent leur circulation, les partageant sélectivement selon leurs intérêts. Certaines villes, comme Barcelone, recourent au scraping pour contourner cette rétention.
Thomas Aguilera, crédit : D. R.
Comment avez-vous délimité les trois typologies de régulation ?
T. A. : Nos typologies relèvent de la logique wébérienne de l’« idéal‑type » : des constructions théoriques déductives fondées à la croisée de la connaissance empirique et de la littérature existante. Ces modèles sont ensuite mis à l’épreuve de l’analyse de cas centraux afin d’en vérifier la robustesse ou au contraire les limites. L’analyse compare chaque cas aux traits du modèle et les confronte entre eux pour saisir la dynamique des acteurs et des politiques publiques. Notre démarche articule trois dimensions : une réflexion théorique, des études qualitatives sur des cas emblématiques et un traitement statistique venant valider ou nuancer les hypothèses. Cette approche reste ouverte : elle peut intégrer de nouveaux cas ou être adaptée à des niveaux infranationaux, révélant d’autres lignes de différenciation selon la politisation des villes, les régulations locales ou le rôle des acteurs institutionnels.
Quels sont donc les caractéristiques et les instruments représentés par les métropoles de Paris, Barcelone et Milan ?
F. A. : Nous distinguons trois mondes de régulation des locations de courte durée. Partout, des instruments – anciens ou récents – encadrent ce marché selon des logiques variées : certains visent à légaliser un secteur initialement informel (cadre fiscal, normes de qualité, visibilité administrative), d’autres à limiter la conversion des logements en activités économiques par des quotas, zonages ou restrictions géographiques.
Le « monde 1 » regroupe les villes qui privilégient la légalisation sans contrainte, dans une logique pro‑tourisme et favorable à l’investissement immobilier. Leur intensité de régulation (l’indicateur IRI dans notre livre) y est faible : l’objectif est d’encadrer plutôt que de freiner. Ces villes présentent des marchés libéraux, peu de logement social et une forte valorisation de la propriété. Milan, Londres, Prague ou Rome illustrent cette configuration. Milan en est le cas emblématique : dès l’Exposition universelle de 2015, la courte durée est intégrée au discours valorisant la sharing economy. Une loi régionale en a formalisé le statut pour soutenir le tourisme sans mesures restrictives. En Italie, plus largement, la régulation reste essentiellement fiscale, avec taxation des revenus locatifs et obligations de sécurité, mais sans encadrement de l’usage des logements. Ce cadre incarne pleinement la logique du « monde 1 » : un régime minimaliste, favorable au tourisme et à la propriété immobilière. Seul à Florence, un nouveau règlement municipal commence maintenant à essayer de restreindre les STR, mais cela arrive au bout de quinze ans d’expansion du marché.
T. A. : Le « monde 2 » regroupe des métropoles ayant adopté des politiques volontaristes pour limiter l’expansion du marché des locations de courte durée, sans l’interdire. Paris, Amsterdam, Vienne ou Berlin en sont les exemples principaux. Ces villes distinguent les locations professionnelles des usages ponctuels, avec une intensité de régulation modérée. À Paris, la question a été politisée par des élus comme Ian Brossat, dans le but de protéger le parc résidentiel, en lien avec les politiques de logement social ; et dans la même logique à Vienne. Ces villes, majoritairement de locataires, sont moins contraintes de défendre les intérêts des propriétaires que celles du « monde 1 », où la propriété domine. Leur régulation s’appuie sur des instruments déjà existants, renforcés par la politisation du sujet.
Le « monde 3 », proche du « monde 1 » par sa structure résidentielle, diffère par une forte politisation issue des mouvements sociaux. Ces derniers ont dénoncé la financiarisation du logement et les effets d’éviction des plateformes dans un contexte de surtourisme, en particulier à Barcelone. Sous l’impulsion d’Ada Colau, la Ville a mis en place dès 2015 un plan de régulation strict, fondé sur un zonage territorialisé pour freiner, voire stopper, l’extension du marché des locations touristiques.
Deux types de mobilisation ont justement émergé : les campagnes populaires médiatisées et des mobilisations de l’ombre via les lobbies et groupes d’intérêt. Quel est leur poids respectif dans les décisions étatiques, et plus largement dans celles de l’Union européenne ?
F. A. : Nous cherchons à montrer les rapports de force traversant les processus de régulation depuis quinze ans. Leur configuration varie selon les contextes politiques : à Paris, les mobilisations sociales sont restées marginales, tandis qu’à Barcelone ou Madrid, des mouvements de quartier se sont organisés très tôt.
Deux grandes alliances opposées se dessinent. D’un côté, le secteur hôtelier, réclamant une régulation des plateformes et s’alliant parfois à des mouvements sociaux autour des enjeux de logement ou de surtourisme. De l’autre, les plateformes, avec leurs stratégies de lobbying et leurs organisations représentatives, comme l’UNPLV en France, qui regroupe entre autres Airbnb, Leboncoin, ou Abritel, ainsi que des associations de hosts – parfois créées avec le soutien direct d’Airbnb.
T. A. : Les plateformes ont aussi développé des formes d’influence indirectes, comme la création d’un fonds de cinq millions d’euros pour la rénovation du patrimoine rural auprès de la Fondation du patrimoine, accompagnant leur expansion vers les territoires ruraux.
F. A. : Une interdépendance forte s’est instaurée entre pouvoirs publics et plateformes autour de la taxe de séjour. Devenues collectrices d’impôts, celles‑ci reversent chaque année plusieurs millions d’euros aux communes, tout en mettant en avant ce rôle fiscal. Mais ces reversements restent souvent opaques, les montants annoncés étant difficiles à vérifier : Airbnb a été condamnée sur ce point par l’île d’Oléron, et Rome a réclamé davantage de transparence.
Cette situation crée une dépendance fiscale entre les collectivités et des acteurs privés, sans réelle redevabilité : on ignore à quelles locations correspondent les sommes versées. Parallèlement, des recours juridiques portés par des groupes liés aux plateformes ont retardé l’application de plusieurs régulations locales, installant une insécurité juridique favorable au marché. Ce mécanisme de blocage, ou stalling, s’est diffusé à tous les niveaux, devenant une stratégie d’influence majeure dans les villes européennes.
T. A. : Ce modèle s’inscrit dans la logique des grandes plateformes numériques, issues de l’écosystème des start‑up, fondée sur la levée de fonds massifs pour « acheter du temps » et s’imposer durablement en diversifiant les activités et les sphères d’influence. L’objectif est de conquérir des positions dominantes, voire de quasi‑monopole – Airbnb détient ainsi 80 à 85 % du marché européen. Le discours d’Airbnb – « nous voulons être régulés » – traduit moins une acceptation de la régulation qu’une volonté de l’orienter vers une définition, afin de bâtir un marché encadré, adapté à ses propres intérêts.
La question de l’influence politique est centrale. L’entrée d’un des fondateurs d’Airbnb dans le ministère d’Elon Musk a symbolisé l’évolution d’opérateurs économiques dont l’ambition dépasse la sphère financière pour devenir explicitement politique. Elles cherchent à façonner les comportements et les modèles de société. Les investisseurs d’Airbnb, actifs sur les scènes économiques, financières et politiques, participent à une influence systémique qui dépasse le logement urbain.
F. A. : L’enjeu dépasse la donnée : il touche aux agendas de développement économique et à leur articulation avec le modèle des plateformes. Dans les pays favorables au tourisme et à l’investissement immobilier, ces données risquent surtout de légitimer le statu quo en présentant le marché comme performant.
T. A. : Il s’agit d’une forme d’influence plus subtile, mais déterminante. Le rapport de Jérôme Fourquet, commandé par l’Institut Terram – think tank où siège Airbnb –, en est un exemple : la plateforme, fournisseuse de données et partie prenante du processus, montre comment l’influence économique s’étend à la fabrique de l’opinion. Cette démarche s’accompagne d’une pacification du débat public : au niveau étatique, le climat autour des régulations s’est apaisé, signe d’une victoire stratégique pour les plateformes. Le partenariat avec le Comité international olympique, auquel la plateforme contribue fortement pour les Jeux de Paris, symbolise cette influence économique et politique désormais mondiale.
Propos recueillis par Maider Darricau
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Notes :
1/ Housing Under Platform Capitalism, The contentious regulation of short-term rentals in European Cities, Thomas Aguilera, Francesca Artioli et Claire Colomb, 2025, University of California Press.
2/ Locations de courte durée, en français.
3/ Airbnb, la ville ubérisée, Ian Brossat, Éditions La ville brûle, 2018.
