Marine Duros
Raisons d’agir, coll. « Microcosmes », 2025
192 pages, 24 euros

Fin 2024, l’Ile-de-France comptait 5,6 millions de mètres carrés de bureaux vides. Ce phénomène s’accroît depuis quelques années et il n’est pas cantonné à l’Ile-de-France. Selon le Consortium des bureaux en France, 9 millions de mètres carrés de bureaux seraient inoccupés depuis plus de deux ans à l’échelle de la métropole française. En parallèle, trouver un logement devient de plus en plus dur pour bon nombre de Français. Le livre de Marine Duros montre avec brio que ces phénomènes font partie d’une même dynamique. La crise des bureaux est ainsi le résultat d’un phénomène lancé il y a plusieurs décennies et qui a contribué à façonner la pénurie de logements, à savoir la financiarisation de l’immobilier. L’auteure, à travers 200 pages, s’emploie à décrire le monde des fonds immobiliers
et des asset managers qu’elle a côtoyés pendant sa thèse, ainsi que les mécanismes qui ont conduit à faire de l’immobilier un actif financier. Les témoignages inédits recueillis par l’auteure apportent une valeur supplémentaire à son enquête.

À travers une analyse implacable, ce livre déconstruit le discours dominant d’une crise immobilière des bureaux qui serait la conséquence d’une baisse de la demande du télétravail postpandémie. Ce dépeuplement est surtout, démontre-t-elle, la conséquence d’une surproduction liée à des conditions réglementaires et économiques favorables ces dernières années. Elles ont permis à des acteurs financiers, mus par une logique de maximisation des ventes et des plus-values immobilières, de s’enrichir et de spéculer sur les valeurs immobilières, alors que l’offre de logements n’a pas suivi, en particulier pour le parc social. Comble de l’ironie : alors que les fonds d’investissement se sont fortement enrichis, ces derniers font désormais appel aux autorités publiques afin de minimiser leurs pertes et de s’ouvrir à de nouveaux marchés. En témoigne le lobby mené tambour battant sur la réversibilité des logements : « Plus qu’une opération d’écoblanchiment [greenwashing], la réversibilité constitue pour les fonds un moyen de façonner la ville selon leurs exigences de rentabilité du capital, le principe de la réversibilité permettant de réduire les risques de pertes encourus en cas de surproduction de bureaux », analyse Marine Duros. Sans garantie, donc, que les plus défavorisés obtiennent un logement.
Emmanuelle Picaud