Alain Tran­noy et Étienne Wasmer

(Odile Jacob, 2022, 256 pages, 19,99 euros)

7 000 mil­liards d’euros. Telle est la valeur de l’ensemble des ter­rains et du bâti en France, soit près de trois fois le PIB d’une année. Le patri­moine des ménages et des entre­prises est consti­tué à 65 % d’immobilier et de sol. Le pro­blème : notre sys­tème fis­cal et social repose sur la taxa­tion du tra­vail et du capi­tal pro­duc­tif, non (ou à peine) sur le sol et les construc­tions, alors même que ces der­niers aug­mentent, en valeur comme en pro­por­tion, dans le patri­moine natio­nal. Cette aug­men­ta­tion est-elle une bonne nou­velle ? En un sens oui, car cela marque l’optimisme et la confiance dans les ins­ti­tu­tions du pays. Cette aug­men­ta­tion s’explique par la baisse sécu­laire des taux d’intérêt (infla­tion déduite) et un insa­tiable appé­tit pour les terres urbaines. Par ailleurs, le mal­thu­sia­nisme fon­cier des com­munes urbaines ren­force cette hausse des prix : le « zéro arti­fi­cia­li­sa­tion nette » leur appa­raît donc comme « un enfer pavé de bonne inten­tion ».

Les auteurs dénoncent les effets, main­te­nant bien connus, d’une taxa­tion éle­vée du capi­tal pro­duc­tif dans une éco­no­mie ouverte : l’investissement se fait sous des cieux fis­caux plus clé­ments. La terre, elle, ne néces­site pas d’investissements pour pal­lier l’obsolescence des inves­tis­se­ments pas­sés (à la dif­fé­rence des capi­taux inves­tis dans la pro­duc­tion ou le bâti). Par ailleurs, elle n’est évi­dem­ment pas délo­ca­li­sable. Les auteurs pro­meuvent un méca­nisme qui taxe la terre, mais non le bâti, pour ne sur­tout pas décou­ra­ger les inves­tis­se­ments qui l’améliorent (mal­gré les dif­fi­cul­tés théo­riques et pra­tiques d’une telle sépa­ra­tion convain­cante des valeurs entre « terre » et « bâti » des biens immo­bi­liers). Les auteurs rap­pellent com­bien leurs pro­po­si­tions s’appuient sur une longue tra­di­tion d’économistes qui ont mis la rente fon­cière au cœur de leurs ana­lyses depuis les phy­sio­crates au XVIII^e siècle. Ils pro­posent un rapide tour du monde des expé­riences de taxa­tion du fon­cier, de l’Estonie à Singapour.

Ce livre inté­res­se­ra les lec­teurs de la revue Urba­nisme, par son sujet, bien sûr, mais aus­si parce que les auteurs ont un incon­tes­table talent péda­go­gique, une écri­ture plai­sante, par­fois pro­vo­ca­trice (notam­ment sur cer­tains mythes de gauche comme l’ISF) et non dénuée d’humour. On pour­ra regret­ter que le livre ne parle qu’à peine des enjeux de tran­si­tion éco­lo­gique, pour­tant à insé­rer dans une réflexion sur un éven­tuel grand soir fis­cal. Sou­hai­tons que ce livre fasse débat car le sujet posé est majeur.

Xavier Des­jar­dins