Vacance commerciale : un phénomène structurel en Europe ?

Le doublement de la vacance commerciale en dix ans, souvent attribué au développement du commerce en périphérie, révèle l’échec du modèle français. Résulte-t-il d’une politique mal conçue ou d’une tendance de fond ? La comparaison avec trois autres pays aux contextes et politiques différents apporte un éclairage utile.

En Angleterre, de la désindustrialisation au de-retailing ?

Le taux de vacance en centre-ville en Grande-Bretagne est actuellement de 13,6 %, d’après une étude du groupe immobilier international Savills (1), contre 11 % en France, selon un récent rapport (2) (lire interview p. 63). Le quotidien The Guardian se demandait si le pays n’entrait pas, après la crise de la désindustrialisation, dans celle du de-retailing. Les évolutions du commerce sont beaucoup plus brutales et rapides qu’en France. La fermeture d’enseignes (grands magasins notamment), piliers traditionnels du centre-ville, a frappé l’opinion publique anglaise. Les effets restent notablement plus prononcés dans le nord du pays, économiquement et socialement plus fragile, avec des taux de vacance allant jusqu’à 20 %, tandis que Londres (comme Paris) connaît une déprise moins élevée, avec un taux de l’ordre de 9,5 %.

Certes, l’autre côté de la Manche affiche une politique clairement plus libérale qu’en France. Mais l’approche a été tempérée par le développement de politiques d’appui au centre-ville. Citons le dispositif de Town Centre Management, une doctrine de revitalisation des centres-villes associant enseignes et collectivités locales, ayant notamment généré la création des managers de commerce ainsi que la construction de centres commerciaux en cœur de ville. Notons que l’importance des centres commerciaux en Grande-Bretagne est quasiment aussi élevée qu’en France (0,26 m2 par habitant contre 0,28 m2 en France). Mais les pôles commerciaux anglais sont plus concentrés, moins diffus, et les retail parks (ensembles commerciaux à ciel ouvert) moins nombreux. Un autre facteur d’appréciation est l’impact du digital : l’Angleterre est le pays où la proportion de part de marché du e‑commerce, rapportée à l’ensemble du commerce de détail, est la plus élevée (26 %), contre 19 % en Allemagne et 15 % en France.

En Allemagne, la vacance progresse, malgré les mesures de protection

L’Allemagne enregistre un taux de vacance allant de 10 % à 15 %, selon une étude de l’EHI Retail Institute. On constate, dans les principales zones commerçantes des grandes villes, une vacance des locaux commerciaux de 15,1 %. C’est un chiffre clairement élevé, même s’il est à préciser que d’autres sources mentionnent un niveau de…

Jacques Schombourger

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Couverture : Guillaume Guilpart

Crédit photo : Grégoire Mothe 

Notes :

1/ Spotlight: Shopping centre and high street – Q2, 2025, Savills.

2/ « Rapport de la mission sur l’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la Ville », octobre 2025, Frédérique Macarez, Antoine Saintoyant et Dominique Schelcher.