L’énigme du foncier

Le foncier, qui détermine de plus en plus la valeur de l’immobilier, n’est pas un bien économique comme les autres. Ses propriétés le distinguent des autres facteurs de production assimilés au capital. On ne peut les saisir avec les seuls concepts de l’économie néoclassique, ni les « dompter » par la planification urbaine. Les crises du logement résultent de sa mauvaise allocation, pas de sa rareté naturelle. Décryptage.

Est-il bien raisonnable d’administrer les marchés fonciers et immobiliers en programmant leur offre dans ses moindres détails, tout en faisant largement l’impasse sur la régulation de leur demande ? En France, lois et régulations applicables à l’aménagement du territoire sont foisonnantes et bavardes (artificialisation, occupation des sols, densité, formes urbaines). En comparaison, celles qui encadrent les usages privés du foncier et de l’immobilier demeurent laconiques. Elles se résument souvent à la définition de destinations générales et non d’usages précis, ou à régulation ou taxation de certains d’entre eux (vacance résidentielle, locations touristiques).

Aucune ne limite le nombre de mètres carrés détenus ou habités par personne. Quant aux règles encadrant les statuts d’occupation des logements, elles ne s’appliquent qu’à certains segments du parc résidentiel, et non à son ensemble, à la différence d’un nombre croissant de pays. Les Pays-Bas ont instauré la zelfbewoningsplicht, obligation d’occupation à titre de résidence principale dans le neuf comme dans l’ancien, et l’opkoopbescherming, similaire au helårsboligpligt mis en place par le Danemark et constituant une interdiction temporaire de louer un logement à l’issue d’une acquisition. La Nouvelle-Zélande a adopté l’Overseas Investment Amendment Act, et le Canada, le Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, interdisant l’achat de logements aux non-résidents à l’année. En Espagne, un impôt en discussion au Parlement viserait à taxer à hauteur du prix d’achat les acquisitions de logements par des non-résidents dans l’Union européenne.

Dans l’Hexagone, la condition de résidence principale ne concernait jusqu’à peu que les LLI (logements locatifs intermédiaires) et différents segments du parc social au sens de la loi SRU : logements locatifs sociaux, BRS (bail réel solidaire), PSLA (prêt social location-accession). Depuis les lois des 16 juin et 26 novembre 2025, les collectivités dotées d’un PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal) peuvent certes créer des servitudes de résidence principale délimitant des secteurs où les constructions neuves et les transformations de bureaux en logements sont soumises à une obligation d’occupation à titre de résidence principale (1). Cependant, ces dispositifs ne concernent pas le stock de logements existants. À l’heure où la crise du logement s’aggrave, autant rappeler quelques principes élémentaires d’économie.

Un bien économique atypique

En premier lieu, le foncier et l’immobilier, assis sur lui, sont des biens rares, finis et inélastiques. Un surcroît de demande de logements ne génère pas ou peu de surcroît d’offre, là où la production de la plupart des biens ordinaires (biens de consommation courante, capitaux matériels) est seulement limitée par la quantité de travail, d’énergie ou de biens intermédiaires disponibles en input (en apport), et élastique (réactive à la demande). Le foncier recherché se concentre dans des territoires spécifiques dotés de caractéristiques hédoniques : centres de grandes villes, lieux au cadre de vie jugé attractif. Or ces localisations désirables sont strictement limitées dans l’espace : on ne peut pas produire davantage de mètres carrés de terres dans un territoire donné où la demande immobilière serait élevée, et de logements en quantités très limitées par densification.

Parce qu’il s’apprécie lorsqu’il est bien situé, le foncier est aussi un bien profondément hétérogène, là où l’économie néoclassique postule, en vertu de la théorie de la concurrence pure et parfaite, que les biens de consommation seraient homogènes ou tendraient à le devenir. Cette contrainte ou rareté foncière alimente les rentes immobilières. Elle induit une attractivité d’autant plus grande qu’il y a réunion, en un même lieu, d’offres de produits ou services, d’opportunités d’emploi, de possibilités de rencontres interpersonnelles, d’aménités publiques ou privées appréciées et à forts coûts fixes. Elle est également un paramètre décisif dans la formation de bulles immobilières spéculatives, fondées sur une espérance (souvent surévaluée par les acquéreurs) de gains procurés par l’accès à ces qualités, ou de plus-value à la revente liée à cette même appréciation par les cessionnaires.

Le foncier et l’immobilier sont en outre des biens fixes, immobiles et surtout illiquides, qui ne peuvent être vendus rapidement ni facilement, tant les barrières transactionnelles sont nombreuses. Pour le foncier, il s’agit des coûts et délais de dépollution du sol ou d’aménagement. Pour l’immobilier, la durée et la difficulté de recherche des biens sur les marchés immobiliers du fait d’asymétries d’information, d’une profusion voire d’un « éclatement » des lieux d’intermédiation entre offre et demande (plateformes en ligne, agences physiques, petites annonces, bouche-à-oreille), les délais de déménagement et emménagement pour le cédant et l’acquéreur, la nécessité fréquente pour ce dernier d’avoir vendu un autre bien immobilier en amont afin de disposer de la trésorerie nécessaire pour en racheter un, les frais de notaire, dont les onéreux DMTO (droits de mutation à titre onéreux) en France, etc.

À l’inverse, la plupart des autres composantes du capital sont aujourd’hui beaucoup plus mobiles et liquides, a fortiori dans un contexte de mondialisation et de dématérialisation de l’économie. Comme l’ont souligné Jonathan Haskel, sur la hausse de la part des capitaux intangibles dans l’économie, Daniel Miller, sur les biens meubles domestiques, Gabriel Zucman, sur la dématérialisation et la prolifération des placements financiers, ou Katharina Pistor, sur le « codage juridique et technologique » du capital, les nouvelles technologies et la sophistication des techniques juridico-légales contemporaines accroissent encore davantage cette mobilité et cette liquidité.

Le foncier a aussi tendance à voir « sa valeur s’apprécier dans le temps », à mesure qu’une économie donnée bénéficie de la croissance économique ou démographique ou que les effets d’agglomération dans un territoire s’apprécient. Les autres formes de capital, elles, ont plutôt tendance à se déprécier, s’agissant de capitaux matériels amortis comme des biens semi-durables ou durables s’usant avec le temps (wear and tear), mais aussi en raison de l’innovation technologique, qu’il s’agisse de capitaux matériels (désuétude de la technologie physique, destruction créatrice schumpétérienne) ou immatériels (brevets, droits de propriété intellectuelle aux durées limitées).

Parce que le caractère intrinsèquement limité de la terre urbaine en fait un bien fini, soumis aux pressions pour l’accaparer, le foncier est en outre un bien extraordinairement rival, au sens défini par Paul Samuelson, Elinor et Vincent Ostrom. Toujours selon la typologie samuelsonienne, c’est aussi un bien excluable, dès lors qu’un régime de propriété privée est institué. Sur une matrice de Samuelson, le foncier tend ainsi rapidement à devenir un bien privé pur. Ainsi, Winston Churchill déclarait, en 1909, que dans un régime occidental moderne de propriété privée, « le monopole de la terre n’est pas un simple monopole. C’est de loin le plus puissant et persistant. Il est durable et, le plus souvent, les autres formes de rentes ne font qu’en découler ».

Photo : Allemansrätten, maison en bois « posée là », dans un parc. Installation artistique célébrant l’allemansrätt, principe de droit coutumier ou souple (soft law) selon les pays, aujourd’hui en vigueur en Norvège, Suède, Finlande, Islande, Estonie et partiellement au Danemark. Des institutions juridiques semblables existent dans des pays ou états de culture slave (Lettonie, Lituanie, Biélorussie, République Tchèque), germanique (Allemagne, Autriche, Suisse) ou anglo-saxonne (Écosse, états du Vermont, de Pennsylvanie, du Maine). L’allemansrätt accorde à chacun un droit inconditionnel de passage et certains droits d’usage (cueillette, glanage, parfois chasse ou pêche) de la terre rurale voire urbaine non bâtie et de tout lieu naturel, indépendamment des droits de propriété y étant attachés, et sans avoir à obtenir le consentement préalable du propriétaire. Il a valeur constitutionnelle en Suède depuis 1994. Son équivalent de soft law l’a depuis 1793 au Vermont. Récemment en France, le juriste Jean-François Kerléo a proposé de l’importer. Stine Berger, Copenhague, Danemark, 2019. Crédit : https://stineberger.dk/

Une valeur économique et symbolique

On peut aussi argumenter que le foncier est un bien de luxe, au sens économique du terme (sinon sociologique, véblénien (2)). Il s’agit d’un bien dont l’élasticité de la demande par rapport au revenu des ménages est élevée. Ainsi, plus un ménage est aisé, plus il va avoir tendance à consommer de grandes quantités de foncier et d’immobilier relativement aux autres, et plus la part relative des dépenses liées à cette consommation croît dans son budget. Dans un pays développé comme la France, la part des propriétés foncières et immobilières dans les patrimoines ne fait, par exemple, qu’augmenter à mesure de l’enrichissement des ménages, du 1er au 85e centiles de revenus.

Le foncier est également un bien de luxe, au sens développemental. Plus une société est riche dans l’absolu, plus la quantité de foncier urbain consommée par habitant est élevée. Et ce, indépendamment des inégalités au sein de cette société. Mais surtout, et c’est peut-être sa caractéristique la plus ignorée aujourd’hui, le foncier est un bien positionnel, au sens défini par Fred Hirsch, puis étendu par Richard Easterlin et Daniel Kahneman. Sa consommation, statutaire et de nature socialement mimétique, apporte une satisfaction également dérivée de ce que la consommation des autres individus de notre groupe de pairs est inférieure ou égale à la nôtre.

Cette caractéristique conjointe de bien de luxe et positionnel emporte une autre conséquence déterminante pour comprendre la crise foncière et immobilière que nous traversons, entrevue par Daniel Cohen et Claudia Senik. À mesure que les progrès technologiques font baisser les coûts relatifs d’autres biens de consommation courante (alimentation, vêtements, voitures, électronique, produits ménagers), la concurrence relative pour l’espace géographique le plus prisé, elle, en revanche, s’intensifie. Elle absorbe une part croissante des revenus disponibles des individus, entrant en compétition exacerbée pour accaparer le foncier. Or, la ressource foncière étant intrinsèquement limitée, cette compétition produit un jeu économique à somme nulle, voire négative si les individus y ont sacrifié la satisfaction d’autres besoins au passage.

Comme l’eau ou la nourriture, la terre et le logement constituent en effet des biens tutélaires, au sens établi par Richard Abel Musgrave, puis étendu par Michael Sandel. Il s’agit de biens auxquels une personne ou un collectif doivent pouvoir accéder en raison de la nécessité matérielle ou d’une certaine conception du bien commun ou de la justice sociale, et non d’une propension à payer. L’État ou la collectivité exercent généralement une tutelle sur leur consommation, intervenant pour décourager les individus de les consommer dans des proportions insuffisantes ou excessives.

Le foncier et l’immobilier assis sur lui constituent en outre un excellent collatéral, c’est-à-dire un actif assurantiel dont la valeur économique permet à un agent de se prémunir à long terme contre des risques économiques futurs. Le foncier demeure en effet à ce jour le bien économique le plus durable et le moins liquide existant au monde. Parce qu’il reste « en place » – « it stays put », pour reprendre l’expression de Katharina Pistor –, la plupart de ses qualités demeurent stables dans le temps, à l’exception de paramètres exogènes, comme les effets d’agglomération dépendant de l’évolution de l’activité économique ou de l’aménagement urbain environnants. Cette remarquable stabilité, qui n’est guère troublée que par des catastrophes naturelles exceptionnelles, telles que des glissements ou affaissements de terrain, des érosions côtières et falaises ou d’autres développements géologiques de longue durée historique, lui confère une valeur assurantielle très élevée dans la hiérarchie des biens marchands, au point où de nombreuses banques, compagnies d’assurances, multinationales et particuliers fortunés le thésaurisent à travers la planète.

Dans certaines villes, il participe même à constituer ce que Rowland Atkinson ou plusieurs journalistes du Guardian ont appelé, dans une analyse marxiste, voire quasi freudienne, de surproduction de l’urbanisme, une « architecture inerte », « de mort » ou une « nécrotecture ». Des biens immobiliers, même luxueux, pourrissent littéralement sur place, la valeur de leurs murs étant devenue marginale par rapport à celle, démesurée, du terrain sur lequel ils sont assis, rendant économiquement rationnels leur non-entretien et leur dépréciation.

Hagina hefker! Arbres fruitiers et jardins de maisons déclarés hefker (הפקר), « sans maître », durant la shmita (שמיטה), en vertu de prescriptions tanakhiques et jurisprudences mishnaïques. Holon, banlieue de Tel-Aviv, Israël. Principe normatif de nature évolutive – jadis éco-théologique, aujourd’hui éco-militante –, le hefker constitue une injonction philosophique à repenser notre rapport d’appropriation aux choses, à le socialiser, le rendre temporaire et moins absolutiste. En loshn koydesh, ce terme peut aussi signifier « abandonné », « errant », « impermanent »… voire « anarchique » ! Crédit : D. R. 

Enfin, le foncier, comme les autres formes de capital, a certes des usages variés, mais ces derniers ne sont pas les mêmes. La terre, d’où est extraite la rente, est un bien « dual ». Elle remplit des fonctions antagoniques : à la fois celle d’un actif capitalistique spéculatif ou collatéral, sécurisant sur la longue durée un patri- moine financier dans la pierre, jouant à ce titre un rôle assurantiel – ces deux fonctions pouvant déjà être conflictuelles en soi, comme l’ont montré Alan Mallach et Florence Nussbaum avec leurs typologies exposant la diversité de stratégies de valorisation de biens immobiliers subprime (flipping, milking) –, mais aussi celle d’un bien à valeur d’usage. Cet usage peut être de nature substantiviste, au sens établi par Karl Polanyi, c’est-à-dire satisfaire les besoins primaires identifiés par Abraham Maslow, ou hédonique (jouir du surcroît de confort procuré par un vaste logement, profiter d’une vue sur jardin ou la mer, etc.).

Comme le résume joliment Leilani Farha : « Housing is home after all » (« Un logement, c’est d’abord un chez-soi »). Ses dimensions hédoniques, de nature qualitative, produisent une hiérarchisation subjective de la désirabilité des lieux et terrains. Cette valeur est idiosyncratique, elle ne peut être objectivée que de façon imparfaite par les systèmes de fixation des prix de nos marchés immobiliers. A contrario, la dimension « conflictuelle » de l’utilité économique d’autres formes de capitaux se résume souvent à un simple arbitrage entre différentes allocations en matière d’investissement, selon des critères quantifiables et facilement objectivables de rendement espéré ou de risque financier. Mais est-ce la vision du monde que nous souhaitons adopter au cours de notre brève et fugace errance sur terre ?

Jean Vannière 

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Illustration : Lila Castillo 

Crédit photo : D. R. 

Notes : 

1/ Articles L 151−14−1 et L 152−6−7 du Code de l’urbanisme.

2/ Thorstein Veblen (1857−1929), économiste et sociologue américain (ndlr).