Pieds d’immeuble, pieds d’argile

Longtemps fondé sur des représentations plutôt que sur des pratiques réelles, le rez-de-chaussée est devenu l’un des lieux où se lit le plus clairement la crise de la fabrique urbaine contemporaine. La multiplication des pieds d’immeuble vacants interroge la persistance d’un réflexe commercial longtemps érigé en évidence.

Qui peut encore aujourd’hui se promener dans les rues d’un centre-ville sans croiser une vitrine barrée d’une pancarte « à louer » ? Longtemps cantonnée aux centralités fragiles, la vacance commerciale touche désormais aussi les rues réputées marchandes, voire certaines zones commerciales périurbaines. La multiplication de ces rez-de-chaussée inoccupés, qu’ils soient situés en centres anciens ou dans des quartiers plus récents, vient heurter une réalité devenue difficile à ignorer : le modèle bat de l’aile. Les causes en sont multiples. Mais une chose est acquise : la vacance commerciale n’est plus – si tant est qu’elle ne l’ait jamais été – un accident conjoncturel, ni la seule conséquence de la crise sanitaire ou de l’essor du commerce en ligne. Le constat est désormais largement partagé : le commerce n’absorbe plus mécaniquement les rez-de-chaussée produits par l’urbanisme contemporain.

Pour David Lestoux, fondateur de l’agence Lestoux & Associés, le diagnostic est sans appel : « Nous ne sommes plus dans un modèle de croissance à tout prix. Le stock de mètres carrés commerciaux en France est hallucinant. » À ses yeux, à l’horizon 2035, « il pourrait y avoir près de 25 millions de mètres carrés commerciaux de trop ». Cette vacance persistante constitue le symptôme visible de l’épuisement d’un modèle d’aménagement fondé sur la croissance continue des mètres carrés commerciaux et sur l’idée que le commerce, à lui seul, animerait la ville.

La fin du réflexe commercial

Pendant des décennies, le rez-de-chaussée a constitué une variable d’ajustement des projets urbains. Lorsque le logement ou le tertiaire ne trouvaient pas place au niveau du sol, le commerce s’imposait comme solution par défaut. Pierre-Jean Lemonnier, directeur associé chez Bérénice, résume cette logique avec distance : « On concevait des bâtiments pour le logement ou les bureaux, et la question des rez-de-chaussée arrivait ensuite. Comme ils étaient difficiles à commercialiser en logement, la réponse la plus simple était d’y mettre du commerce. » Ce réflexe a été renforcé par une vision largement partagée du commerce comme…

Lucas Boudier

Lire la suite de cet article dans le numéro 448 « Mutations commerciales » en version papier ou en version numérique

Couverture : Guillaume Guilpart

photo : La ZAC des Docks à Saint-Ouen-sur-Seine, dont l’aménagement se poursuit en 2026. crédit : Bérénice