Financer la ville – À la recherche de nouveaux modèles

Une grande incertitude

Artificialiser un champ au foncier bon marché pour y ériger un lotissement avec un prix de sortie des logements fort rentable, le modèle a fait long feu. Depuis la loi climat et résilience de 2021 et l’objectif ZAN (« zéro artificialisation nette ») pour 2050 – et même si celui-ci fait encore débat sur les modalités d’application –, une nouvelle philosophie de la sobriété est venue orienter les réflexions : densification, rénovation, réhabilitation, dépollution, surélévation, Bimby (Build in my backyard, « Construire dans mon jardin »)…

Mais le « faire la ville sur la ville » est un urbanisme de dentelle opérationnellement plus complexe et financièrement moins juteux. Et sur le terrain, difficile d’opérer ce virage tant la financiarisation de la cité est devenue centrale. Comme l’affirme dans ce numéro Yann Aubry, directeur général d’UrbanEra (lire p. 50) : « Aujourd’hui, les critères de rentabilité pilotent aussi bien les collectivités que les bailleurs, les aménageurs ou les promoteurs. Beaucoup continuent de s’accrocher à un modèle qui arrive à bout de souffle. »

Notre invitée, Isabelle Baraud-Serfaty (lire p. 72), fait un peu le même constat lorsqu’elle évoque avec nous le principe quelque peu enrayé d’« une approche assez classique de la transformation foncière en morceau de ville », affirmant qu’il est temps de déplacer le regard : « Ce n’est donc pas seulement une question de monétisation, c’est une remise en cause du processus même de production de la ville par extension. »

Parallèlement, les modèles classiques de l’aménagement ont été percutés par une série de facteurs complexifiant l’équation. À commencer par une pandémie de Covid en 2020 qui a consacré le télétravail et fait encore augmenter la vacance des bureaux (plus de 6 millions de mètres carrés inutilisés rien qu’en Ile-de-France), alors qu’ils restent des actifs survalorisés (lire notre interview croisée de Marine Duros et David Rottmann p. 22).

En 2022, l’invasion russe en Ukraine a fait bondir l’inflation, exploser le prix des énergies et des matières premières, avec des conséquences directes sur le coût des matériaux de construction. Dans le même temps, les effets du réchauffement climatique se sont aggravés : des orages de plus en plus violents, des inondations de plus en plus rapprochées, une montée des eaux qui grignote inexorablement les littoraux, des canicules à répétition démarrant avant même le début de l’été, provoquant des épisodes de sécheresse et favorisant des mégafeux de forêt…

Non contents de nous plonger dans une profonde torpeur et d’occasionner des dégâts incommensurables, ces facteurs environnementaux incontrôlables viennent semer la pagaille dans les curseurs économiques. Comment alors trouver dans ces conditions le chemin de la rentabilité, tout du moins de l’équilibre ?

Dans cet océan d’incertitude, une conviction se fait cependant jour : le coût de l’inaction écologique serait très lourd, ainsi que le rappelle le rapport de la Cour des comptes sur l’assurance des catastrophes naturelles (avril 2026) : l’augmentation du coût des catastrophes naturelles à l’horizon 2050 est estimée à une fourchette allant de +47 % à +85 %.

Ce numéro d’Urbanisme est aussi l’occasion de rappeler que les baisses de financement des CAUE, qui apportent en local une ingénierie précieuse (lire p. 17), voire la suppression pure et simple de certaines entités comme le GIP Epau et ses programmes de recherche-action (lire p. 14) ne nous aideront certainement pas à mieux préparer l’avenir.

Rodolphe Casso

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