Hucen SleimanQui paie l’architecte pour construire moins ?
La transformation de l’existant est déjà majoritaire dans les déclarations de travaux des architectes assurés à la Mutuelle des architectes français (MAF), mais elle pèse beaucoup moins dans la valeur des travaux et génère généralement des honoraires moindres, alors même que ces opérations sont souvent plus complexes et plus longues. Un décalage qui constitue pourtant un enjeu fort de transition écologique, dont il faut se saisir.
En France, la transformation de l’existant n’est plus une activité marginale des architectes. En 2022, 62 % des déclarations de travaux enregistrées auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF) concernaient l’entretien-rénovation, contre 38 % le neuf. Le rapport s’inverse lorsqu’on observe la valeur des travaux : le neuf représentait 62 % des montants, contre 38 % pour l’entretien-rénovation. Archigraphie 2024–2026 ajoute un constat décisif : ces opérations entraînent généralement des honoraires moindres, alors qu’elles sont souvent plus complexes et plus longues (CNOA, 2024). Le droit permet déjà de rémunérer diagnostic, conseil et expertise en amont.
Le problème est ailleurs : nous savons payer le bâtiment ; nous savons moins bien commander l’intelligence qui permet de vérifier s’il est nécessaire. Il ne suffit plus de demander si l’on sait techniquement réhabiliter, réemployer ou construire bas-carbone. Il faut demander à quel moment l’intelligence architecturale est achetée, pour quelle décision et selon quelle définition de la valeur.
La thèse défendue ici est simple : la transition écologique déplace progressivement la valeur du projet architectural de la conception de l’objet vers la conception de la décision. Or, la commande continue trop souvent de mobiliser l’architecte lorsque les choix les plus lourds – localisation, programme, surfaces, enveloppe financière, conservation ou remplacement – sont déjà suffisamment stabilisés pour que la nécessité de construire ne soit plus réellement en discussion. Le problème n’est donc pas que l’architecte arrive trop tard pour dessiner. Il arrive souvent trop tard pour décider s’il fallait dessiner.
La sobriété commence avant le projet
La première réponse architecturale à la crise environnementale a consisté à améliorer le bâtiment produit. Béatrice Durand a montré comment, en France, l’« architecture durable » s’est constituée dans les années 2000 autour de nouveaux acteurs, instruments, labels et critères de performance (Durand, 2023). Ce déplacement a été indispensable : il a fait entrer l’énergie, puis le carbone, dans la définition de la qualité du bâtiment.
Mais ce paradigme conserve une hypothèse rarement interrogée : l’objet à construire existe déjà comme intention. La question environnementale intervient alors pour déterminer comment le rendre moins énergivore, moins carboné ou plus adaptable. Elle améliore la réponse sans toujours rouvrir la question qui la précède : de combien d’espace supplémentaire avons-nous réellement besoin, et faut-il le produire par une construction nouvelle ?
Le moratoire proposé par Charlotte Malterre-Barthes radicalise précisément cette question en suspendant l’évidence du neuf afin de rendre visibles les possibilités du stock existant (Malterre-Barthes, 2025). Il n’est pas nécessaire d’adhérer à l’idée d’un moratoire général pour en tirer une conséquence professionnelle : ce qui devrait devenir exceptionnel n’est pas nécessairement le bâtiment neuf, mais le bâtiment neuf dont la nécessité n’a pas été démontrée.
Fred Scott et Daniel Abramson permettent d’en comprendre les deux versants. Le premier traite l’altération du bâti comme une condition de projet à part entière, avec ses savoirs et sa créativité propres ; le second montre que l’obsolescence n’est pas un verdict purement technique, mais une construction historique, économique et culturelle qui rend certains bâtiments disponibles au remplacement (Scott, 2008 ; Abramson, 2016). La sobriété architecturale consiste alors moins à préférer moralement l’ancien qu’à organiser une comparaison : que peut-on conserver, intensifier, transformer ou partager avant de produire davantage ?
Figure 1 : Du besoin spatial à la décision de construire. La construction neuve n’est pas placée au terme d’une hiérarchie morale, mais d’un arbre de décision qui teste successivement les alternatives. Schéma de l’auteur, 2026.
La rénovation est déjà majoritaire, mais elle vaut moins
Les données professionnelles empêchent de présenter cette mutation comme un futur hypothétique. Les architectes travaillent déjà majoritairement, en volume de déclarations, sur l’entretien et la rénovation. Pourtant, le système économique continue à donner une plus grande visibilité au neuf : montants de travaux plus importants, objets facilement identifiables, métriques immédiatement communicables. À l’inverse, la conservation d’une structure, la réduction d’un programme ou la prolongation d’une durée de vie produisent une valeur qui apparaît moins spontanément dans les comptes du projet.
Il serait toutefois faux d’en déduire que les honoraires d’architecte sont légalement indexés sur les mètres carrés construits. En commande privée, ils sont librement négociés ; l’Ordre distingue notamment le forfait, la vacation horaire et le pourcentage du coût des travaux. La vacation est explicitement adaptée à des missions courtes de consultation, de conseil ou d’expertise (CNOA, 2024b). Dans la commande publique, la rémunération de la maîtrise d’œuvre est forfaitaire et dépend notamment de l’étendue et de la complexité de la mission ainsi que du coût prévisionnel des travaux. Le droit permet donc déjà de rémunérer de l’intelligence architecturale sans la faire dépendre exclusivement de la quantité construite.
C’est précisément ce qui rend le problème plus intéressant. Ce qui manque n’est pas d’abord un nouveau tarif ; c’est un objet de commande suffisamment reconnu pour qu’un maître d’ouvrage juge normal de payer une équipe avant d’avoir fixé la réponse sous la forme d’un bâtiment. Plus le projet devient sobre en matière, plus il peut devenir intensif en connaissance : relevés, diagnostic structurel, enquête sur les usages, scénarios comparatifs, programmation, montage foncier, coordination du réemploi, négociation et suivi dans le temps.
Pierre Caye propose dans Durer de déplacer une partie de l’attention du système productif vers le patrimoine et la maintenance, c’est-à-dire vers ce qui permet aux choses de durer plutôt que vers leur remplacement continu (Caye, 2020). Transposé à l’architecture, le problème devient très concret : comment faire entrer la conservation de possibilités dans le calcul de la valeur professionnelle ?
L’architecte n’arrive pas trop tard par la loi. Il arrive trop tard par la commande
Le Code de la commande publique permet de localiser plus précisément la difficulté. Il confie au maître d’ouvrage la responsabilité de vérifier l’opportunité et la faisabilité de l’opération, de déterminer sa localisation, d’élaborer le programme, de fixer l’enveloppe financière et de choisir le processus de réalisation. Dans le même temps, il autorise en réhabilitation des études de diagnostic qui peuvent fournir une analyse fonctionnelle, urbanistique, architecturale et technique du bâti, contribuer à établir un programme d’utilisation, estimer les coûts et éclairer la faisabilité. Pour les opérations de réhabilitation, le programme et l’enveloppe peuvent en outre continuer à être précisés au cours de l’avant-projet. Le cadre juridique est donc plus souple que ne le suggère la plainte récurrente d’un architecte « exclu de l’amont ».
La difficulté est culturelle et économique : ces possibilités ne deviennent opérantes que si elles sont commandées. Une étude de diagnostic peut rouvrir la question de la conservation ; une mission de faisabilité peut comparer plusieurs scénarios ; un architecte peut être rémunéré pour du conseil. Mais encore faut-il que le maître d’ouvrage considère cette dépense comme une production de valeur et non comme une étude préalable dont il faudrait réduire le coût avant le « vrai » projet.
La transition écologique ne crée donc pas nécessairement un métier nouveau. Elle oblige à déplacer le moment où l’on considère que commence le projet d’architecture.
Le concours commence après la question
Cette tension devient particulièrement visible dans le concours de maîtrise d’œuvre. Le Conseil national de l’Ordre rappelle lui-même que la programmation doit vérifier en amont la pertinence, l’opportunité et la faisabilité de l’opération, puis que le programme, une fois formulé, constitue la base de la consultation. Le concours excelle à comparer plusieurs réponses architecturales à une question stabilisée. Il est beaucoup moins naturellement équipé pour demander aux concurrents si cette question aurait dû être posée autrement.
Ce n’est pas un défaut accidentel : c’est sa fonction. Dès lors, faire de la sobriété une compétence architecturale suppose soit de renforcer le travail de programmation avant le concours, soit d’inventer des dispositifs dans lesquels une partie de la valeur de la consultation porte sur la reformulation du problème. Europan 18 est intéressant à cet égard : son thème « Re-sourcing » invite explicitement à réduire la construction neuve, réutiliser les espaces et matériaux existants et recycler les ressources territoriales. Il montre qu’un concours peut être orienté vers la transformation stratégique plutôt que vers la seule production d’un objet. Mais même ce type de dispositif intervient à partir d’un cadre préalablement construit ; il ne remplace pas la commande amont qui décide que la transformation sera examinée comme une option réelle.
Le premier geste de sobriété architecturale n’est donc peut-être ni un matériau biosourcé ni un détail réversible. C’est la possibilité de rouvrir le programme avant que la réponse ne devienne irréversible.
Grand Poitiers : payer pour rendre les alternatives visibles
L’expérimentation Territoires pilotes de sobriété foncière (TPSF) permet d’observer ce déplacement à l’échelle territoriale. Le dispositif ne finançait pas une maîtrise d’œuvre de bâtiment prédéterminée. Les territoires pilotes ont recruté une assistance à maîtrise d’ouvrage locale, notamment par marché public ; l’ANCT prenait en charge une partie des coûts d’étude à hauteur d’un forfait de 50 000 euros par territoire. À Grand Poitiers, la démarche s’est appuyée sur l’établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine puis sur une équipe pluridisciplinaire autour de Selva & Maugin, Guam Conseil et des compétences d’urbanisme, de programmation et de médiation. L’Atlas final crédite Selva & Maugin, UrbanID, Guam Conseil et Tout Terrain (ANCT/PUCA, 2022–2024).
L’Atlas du foncier invisible n’est ni une simple carte de parcelles libres ni une base de données de vacance. Il se présente comme un manuel pédagogique et opérationnel pour apprendre à déchiffrer les situations qui permettent de « faire la ville sur la ville » : bâti vacant ou sous-utilisé, parcelles déjà artificialisées, tissus pouvant accueillir une densification douce, sites commerciaux ou patrimoniaux susceptibles de changer d’usage. Le foncier devient ici « visible » au terme d’un travail d’interprétation et de programmation, pas par la seule lecture cadastrale.
Quatre situations ont été explorées : Poitiers, Chasseneuil-du-Poitou, Chauvigny et Lusignan. À Poitiers Pont-Neuf, par exemple, l’étude a envisagé une densification douce de l’îlot du Parc à fourrages en préservant les cœurs d’îlot et en passant d’une logique de divisions individuelles à un opérateur capable d’organiser le projet avec les propriétaires. À Chauvigny, la réoccupation du bâti vacant est articulée à la renaturation ; à Chasseneuil, la frange commerciale est interrogée par la diversification des usages. Le résultat acheté par la puissance publique n’est donc pas une quantité de construction : c’est une capacité à rendre des alternatives visibles.
La voix de la maîtrise d’ouvrage est éclairante. Lisa Belluco, alors vice-présidente de Grand Poitiers en charge de l’urbanisme et du foncier, résumait la méthode par « la primeur du positionnement partenarial ». Cette formulation indique pourquoi ce type de commande n’est pas une simple expertise technique : il faut construire une coalition d’élus, techniciens, propriétaires, habitants, opérateurs et concepteurs capable de maintenir ouverte la question de ce qui sera effectivement produit.
Le cas est aussi utile par ses limites. L’expérimentation locale s’est achevée en août 2023 ; en mars 2024, Grand Poitiers présentait encore l’Atlas comme support pour proposer des solutions à visée opérationnelle sur les quatre sites tests. En mai 2025, La Gazette des communes constatait qu’aucun projet d’aménagement issu de cette démarche n’était encore sorti de terre. Ce délai ne rend pas l’étude inutile ; il révèle la seconde moitié du problème. Payer pour identifier des alternatives est une première étape. Les rendre opératoires suppose ensuite maîtrise foncière, montage économique, opérateur, acceptabilité et continuité politique. Grand Poitiers démontre donc moins un modèle déjà reproductible qu’une chaîne de commande dont le premier maillon – l’intelligence amont – peut effectivement être financé.
Qui garde la décision fermée ?
Si cette commande est juridiquement possible, pourquoi reste-t-elle inhabituelle ? Il serait commode de désigner un responsable unique : le promoteur qui veut des mètres carrés, l’élu qui veut inaugurer, l’architecte qui veut construire. La réalité est plus structurelle. L’aménageur doit équilibrer une opération ; l’investisseur raisonne à partir d’un actif et de surfaces valorisables ; la collectivité travaille avec un mandat politique, un budget et un calendrier ; les services de commande publique doivent définir une prestation comparable et contrôlable ; les documents de planification traduisent des trajectoires de développement qui ont souvent été établies avant que la sobriété n’en devienne une contrainte centrale. L’architecte lui-même a longtemps construit sa visibilité professionnelle autour de l’objet livré.
Le Haut-Commissariat à la stratégie et au plan montre que cette inertie dépasse le bâtiment. Les valeurs, représentations et instruments hérités des phases de croissance et de compétition territoriale restent structurants et peuvent entraver la sobriété foncière ; certains éléments du système fiscal et financier local continuent eux aussi à valoriser le développement démographique ou des opérations artificialisantes (Tessé, 2025). Ce n’est donc pas une décision isolée qui impose le bâtiment, mais une convergence d’instruments et d’intérêts qui peut le rendre presque inévitable avant que la maîtrise d’œuvre ne commence.
Le ZAN (« zéro artificialisation nette ») rend cette contradiction particulièrement visible. Dans un centre dense, « construire moins » peut signifier transformer des bureaux, surélever ou mutualiser des équipements ; dans un territoire périurbain, il peut signifier densifier sans effacer les qualités paysagères ; dans un bourg rural, réoccuper un logement vacant ou renaturer une emprise dégradée. La sobriété n’est pas une quantité identique à appliquer partout. Elle exige précisément une intelligence territoriale capable de distinguer les besoins, les ressources et les effets de chaque décision.
De la valeur de l’objet à la valeur de la décision
C’est ici que la question économique retrouve sa portée. Nous disposons de métriques robustes pour ce qui est produit : surface, coût, délai, performance énergétique, quantité de matériaux. Nous disposons de beaucoup moins d’outils pour qualifier ce qui a été évité par le projet. Pourtant, si une équipe démontre qu’un programme de 10 000 m² peut satisfaire les mêmes usages avec 7 000 m² grâce à une mutualisation plus fine, les 3 000 m² non construits constituent bien un résultat de conception. Si une structure est maintenue plutôt que remplacée, la matière conservée appartient au bilan du projet. Si un bâtiment accueille un nouvel usage et gagne trente années de vie, la durée acquise n’est pas le résidu d’une architecture moins ambitieuse.
La grille proposée ci-dessous vise à rendre ces résultats discutables et comparables. Elle n’est ni un barème d’honoraires ni un standard existant. Elle pose surtout une difficulté méthodologique : la valeur évitée est un contrefactuel. Comment prouver que 3 000 m² ont réellement été évités plutôt qu’ils n’ont jamais été nécessaires ? Pour être crédible, une mission amont devrait donc documenter dès le départ un scénario de référence, expliciter les hypothèses de besoin et comparer les variantes avec une méthode stable. Sans baseline, l’évitement devient un récit ; avec elle, il peut devenir un résultat de projet.
Cette précaution ouvre une piste concrète : une mission de « nécessité et transformation » pourrait comparer, avant programmation définitive, intensification des usages, mutualisation, réoccupation, maintenance, transformation, extension ou surélévation, densification sur sol déjà artificialisé et construction neuve. Sa conclusion pourrait parfaitement être qu’un nouveau bâtiment est nécessaire. La différence serait que cette nécessité aurait été produite par une étude, et non héritée comme prémisse.
Payer l’architecture avant de payer le bâtiment
Les institutions françaises commencent à reconnaître le déplacement. La stratégie nationale pour l’architecture 2025–2029 affirme que la réhabilitation constitue désormais le nouveau cadre de création architecturale et que la nouvelle donne est celle du « déjà-là ». REHA-Héritages en donne une traduction expérimentale : le programme, engagé sur quinze sites pilotes, associe recherche, expertise patrimoniale et projets de réhabilitation du logement du XXe siècle afin de tester des démarches reproductibles. Ces signaux sont importants ; ils ne doivent pas être confondus avec une transformation accomplie du marché de la commande. Le fait même que la stratégie nationale appelle à renouveler la commande architecturale montre que la reconnaissance culturelle du « déjà-là » avance plus vite que sa normalisation économique.
Qui paie donc l’architecte pour construire moins ? Le maître d’ouvrage le peut déjà. En privé, il peut commander du conseil, de l’expertise ou une faisabilité au forfait ou au temps passé. Dans le public, il peut financer diagnostic, programmation et études amont. Une collectivité peut également, comme l’a montré TPSF, acheter une ingénierie destinée à révéler des capacités territoriales avant de décider de construire. Ce qui manque n’est donc pas la possibilité de payer. Ce qui manque est l’habitude de commander.
Cette réponse déplace la responsabilité au-delà de la profession. Aux collectivités, aménageurs, bailleurs, promoteurs et responsables immobiliers revient une question simple : lorsqu’ils sollicitent un architecte, veulent-ils seulement rendre moins nocive une décision déjà prise, ou acceptent-ils d’acheter une expertise qui peut encore transformer cette décision ? Aux architectes revient une autre tâche : cesser de présenter ces missions comme le prélude moins noble du « vrai projet » et apprendre à décrire, méthodologiquement et économiquement, la valeur qu’elles produisent.
La transition écologique ne réduit donc pas le domaine de l’architecture. Elle peut au contraire l’élargir, à condition d’en déplacer le centre de gravité : de la conception de la forme vers la conception de la décision qui rend cette forme nécessaire, possible ou évitable. Construire moins ne signifie ni faire moins de projet ni payer l’architecte pour ne rien faire. Cela signifie reconnaître que la matière non extraite, le sol non artificialisé, la structure non remplacée et les mètres carrés rendus inutiles peuvent eux aussi être les résultats d’un travail de conception.
La question n’est finalement pas de savoir si les architectes sauront construire moins. Une grande partie de la profession travaille déjà sur l’existant. La question est de savoir si nous saurons payer l’architecture avant de payer le bâtiment.
Et reconnaître, alors, qu’un projet architectural réussi ne se mesure plus seulement à ce qu’il ajoute au monde, mais aussi à ce qu’il rend inutile d’y ajouter.
Hucen Sleiman
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Notes :
Références principales
Abramson, Daniel M. (2016). Obsolescence: An Architectural History. Chicago: University of Chicago Press.
Biau, Véronique, Élise Macaire, Charlotte Aristide, Samuel Balti, Stéphanie Bouysse-Mesnage et al.(2024). Pratiques architecturales émergentes, méconnues ou atypiques et besoins en formation. ENSA Paris-La Villette / Réseau RAMAU, HAL hal-04663160.
Caye, Pierre (2020). Durer. Éléments pour la transformation du système productif. Paris : Les Belles Lettres.
Durand, Béatrice (2023). La fabrication d’une « architecture durable » en France (2000−2010). Thèse de doctorat en architecture, université Gustave-Eiffel / université Paris-Est.
Malterre-Barthes, Charlotte (2025). A Moratorium on New Construction. Berlin: Sternberg Press.
Scott, Fred (2008). On Altering Architecture. London/New York: Routledge.
Tessé, Sarah (2025). « Enseignements des bonnes pratiques de sobriété foncière dans les territoires infrarégionaux ». Document de travail n° 2025-04, Haut-Commissariat à la stratégie et au plan.
Sources institutionnelles et professionnelles
Conseil national de l’Ordre des architectes (2024a). Archigraphie 2024–2026. Observatoire de la profession d’architecte. Données MAF, notamment graphiques 70–71.
Conseil national de l’Ordre des architectes (2024b). « Combien coûte un architecte ? » – modalités de rémunération au forfait, à la vacation horaire et au pourcentage.
Conseil national de l’Ordre des architectes (2020). Le concours de maîtrise d’œuvre : dispositions réglementaires et modalités pratiques.
France. Code de la commande publique, notamment art. L. 2421–1, L. 2421–4 et R. 2431–19, version en vigueur consultée en août 2026.
ANCT / PUCA / DHUP (2022). « Territoires pilotes de sobriété foncière », dossier de presse du 8 mars 2022 : recrutement des AMO locales et prise en charge d’une partie des coûts d’étude à hauteur de 50 000 € par territoire.
PUCA / Grand Poitiers (2023−2024). « Atlas du foncier invisible et bilan de l’expérimentation TPSF à Grand Poitiers ».
Grand Poitiers communauté urbaine (2024). Délibération du 15 mars 2024 : achèvement de TPSF en août 2023 et poursuite des quatre sites tests.
La Gazette des communes (2025). « Sobriété foncière : au Grand Poitiers, le passage du plan au chantier est difficile », 23 mai 2025.
Ministère de la Culture (2025). « Stratégie nationale pour l’architecture 2025–2029 ».
Ministère de la Culture (2026). « REHA-Héritages : un programme de recherche expérimental et opérationnel ».
