Pourquoi démolir des HLM ?

Pourquoi démolir des immeubles de logements locatifs sociaux qui n’ont guère plus de 50 ans ?  Est-ce bien raisonnable de réduire l’offre, alors que la demande émanant de populations en situation précaire semble inextinguible ?

Cette ques­tion sur le bien-fon­dé des démo­li­tions est en toile de fond des débats sur la poli­tique de la ville depuis plus de trente ans. Avec des moments plus intenses, comme lors de la mise en place de l’Anru, en 2003­2004, où le plan Bor­loo a sus­ci­té des réac­tions très vives d’architectes et de socio­logues, notam­ment. Ils contes­taient le bru­ta­lisme et le sim­plisme d’une thé­ra­pie, en consi­dé­rant qu’elle ne pou­vait avoir été conçue que par des acteurs avides de gestes sym­bo­liques et spec­ta­cu­laires, en mécon­nais­sance des qua­li­tés urbaines des cités et de la richesse de leur vie sociale. Cette thé­ra­pie aurait été ani­mée, de sur­croît, par une pen­sée magique, celle de la sub­sti­tu­tion de loge­ments loca­tifs pau­pé­ri­sés par des construc­tions neuves capables d’attirer des classes moyennes, qui vien­draient recréer une diver­si­té sociale dans des quar­tiers de plus en spé­cia­li­sés. Peut-être moins vive ces der­nières années, la polé­mique reste ouverte, en par­ti­cu­lier sur le néces­saire res­pect de réa­li­sa­tions remar­quables, patri­moine du XX^e siècle, et rebon­dit avec le recours au « bilan car­bone », mon­trant, s’il en était besoin, la com­pa­rai­son catas­tro­phique au plan envi­ron­ne­men­tal entre, d’une part, le relo­ge­ment des habi­tants, la décons­truc­tion, le recy­clage des maté­riaux et le coût d’une recons­truc­tion et, d’autre part, une réha­bi­li­ta­tion parée de toutes les ver­tus, sociales, envi­ron­ne­men­tales et économiques…

Aucune des objec­tions rap­pe­lées ne peut être balayée sim­ple­ment et défi­ni­ti­ve­ment, et nous pen­sons utile de repla­cer ce débat, et les arbi­trages sous-jacents, dans la diver­si­té des contextes urbains et sociaux qui motivent les choix. Il n’est pas inutile de rap­pe­ler, aus­si, d’entrée quelques ordres de gran­deur : le Pro­gramme natio­nal de réno­va­tion urbaine (PNRU), c’était envi­ron 160 000 démo­li­tions en quinze ans, sur un parc HLM d’environ 3 700 000 loge­ments (année 2000), avec 140 000 construc­tions neuves et 340 000 réha­bi­li­ta­tions. Ce pro­pos sera plus par­ti­cu­liè­re­ment illus­tré par nombre d’exemples issus d’une dizaine d’années de conduite du renou­vel­le­ment urbain à Marseille.

Des moti­va­tions… jus­qu’à la démolition

On peut dis­tin­guer quatre grandes familles de moti­va­tions qui peuvent conduire à la démo­li­tion. La pre­mière, la plus simple, c’est le taris­se­ment de la demande, avec l’effondrement des moteurs éco­no­miques qui l’avaient créée, il y a cin­quante ans. Dans bien des bas­sins indus­triels ou des villes en déprise, il faut tout sim­ple­ment réduire l’offre parce que la popu­la­tion décroît, spé­cia­le­ment pour les pro­fils socio­dé­mo­gra­phiques cor­res­pon­dant à une demande de loge­ments loca­tifs fami­liaux, telle qu’elle s’exprimait dans les années 1960. Le mou­ve­ment n’est pas récent : dès la fin des années 1970, en Lor­raine du Nord notam­ment, il fal­lait déjà dimi­nuer la voi­lure d’une offre HLM excé­den­taire, construite dans les années 1950 à 1970, pour accom­pa­gner l’essor de la sidé­rur­gie. Le repli fut tout aus­si violent que la crois­sance, lais­sant sur le pla­teau lor­rain quelques ves­tiges lar­ge­ment inha­bi­tés, comme la Cité radieuse de Briey-en-Forêt. Mais le phé­no­mène sem­blait alors cir­cons­crit à quelques ter­ri­toires pré­cis où péri­cli­tait une mono-activité.

Et à Mar­seille, ville qui a renoué avec la crois­sance démo­gra­phique depuis vingt ans, ne devrions-nous pas être à l’abri de ce syn­drome de sur­offre ? Glo­ba­le­ment, en effet, la vacance dans le parc HLM est très réduite, de l’ordre de 2 à 4 %, lais­sant ain­si pen­ser que la démo­li­tion pour réduire une offre excé­den­taire n’est pas à l’ordre du jour. La situa­tion n’est pro­ba­ble­ment pas aus­si ras­su­rante. Dans le contexte de ces trois ou quatre der­nières années, avec le ralen­tis­se­ment de l’augmentation de la popu­la­tion appa­raissent des indices révé­lant l’inégale attrac­ti­vi­té des cités et des patri­moines loca­tifs : délai de relo­ca­tion allon­gé pour cer­tains, pro­por­tion de clien­tèles cap­tives accrue (béné­fi­ciaires du droit au loge­ment oppo­sable), refus de cer­tains sites par ces mêmes can­di­dats pré­su­més cap­tifs, gestes com­mer­ciaux des bailleurs plus fréquents…

Le parc HLM réagit aux conjonc­tures démo­gra­phiques et éco­no­miques, un peu comme se méta­mor­phosent avec la marée les îles Chau­sey. Lors des pleines mers de vives eaux, tout est uni­for­mi­sé, rien ne dépasse de la sur­face, sauf quelques rares îles et récifs ; puis, avec le jusant, appa­raît un pay­sage d’une varié­té insoup­çon­née, révé­lant des bancs de sable, des rochers iso­lés, des vasières… Mal­heur au navi­ga­teur qui n’a pas anti­ci­pé ! Dans bien des métro­poles, et Mar­seille fait par­tie du lot, toute inflexion, même modé­rée, de la pres­sion de la demande révèle rapi­de­ment que tous les patri­moines, toutes les situa­tions, tous les envi­ron­ne­ments sociaux, ne se valent pas. Cer­tains res­tent à flot et conti­nuent d’attirer des deman­deurs, tan­dis que d’autres semblent irré­mé­dia­ble­ment à sec, à l’écart des flux, tout du moins jusqu’à la pro­chaine ren­verse de conjonc­ture. Les HLM, offre d’habitat très admi­nis­trée, devraient res­ter, selon cer­tains com­men­ta­teurs à l’écart du mar­ché ; il n’en est rien et, dès qu’ils le peuvent, les deman­deurs se com­portent en clients dési­reux de tout éva­luer avant d’accepter une pro­po­si­tion de logement.

Cela pour expri­mer que, même dans une métro­pole dyna­mique comme Mar­seille, alors que le phé­no­mène de taris­se­ment de la demande n’est pas mesu­ré, il peut se mani­fes­ter ponc­tuel­le­ment, et appor­ter un éclai­rage sur les moti­va­tions d’une démo­li­tion. La rente loca­tive qui pou­vait paraître éter­nelle à cer­tains bailleurs sociaux est plus fra­gile que prévu.

La seconde moti­va­tion pour démo­lir est d’ordre tech­nique ou tech­ni­co-finan­cière. L’impétuosité de la pro­duc­tion immo­bi­lière dans les années 1960–1970, avec un recours crois­sant à des pro­cé­dés indus­tria­li­sés, s’est tra­duite aus­si par un lot consé­quent de mal­fa­çons de concep­tion ou de mise en œuvre qui n’ont pu être cor­ri­gées ensuite. À Plan d’Aou, par exemple, quelque 150 loge­ments de cette cité, qui en a comp­té 900, n’ont jamais pu être loués en rai­son de pro­blèmes struc­tu­rels lourds débou­chant sur une démo­li­tion, au terme de plu­sieurs décen­nies de conten­tieux. À Saint-joseph, il s’agit d’une cité d’urgence de 1957, rapi­de­ment et très som­mai­re­ment édi­fiée, qui, en 2018, a bien dépas­sé son espé­rance de vie initiale.

À Mal­pas­sé ou à Kal­lis­té, ce sont les dimen­sions très étri­quées des bâti­ments – trame entre refends en béton de 2,3 m ou 2,4 m ; hau­teur sous pla­fond à 2,4 m ; exi­guï­té des par­ties com­munes ; véri­tables pas­soires ther­miques et acous­tiques ; impos­sible adap­ta­tion aux normes « han­di­ca­pés »… – qui conduisent à faire pen­cher la balance vers la démo­li­tion, puisque la réha­bi­li­ta­tion se révèle fort coû­teuse pour un résul­tat incer­tain. Quelle valeur loca­tive ? Quelle attrac­ti­vi­té rési­den­tielle peut-on ima­gi­ner recréer ? Et pour com­bien de temps ? Bien des orga­nismes HLM ont enga­gé, dans les années 1980 et jusqu’au début de l’an 2000, des réha­bi­li­ta­tions suc­ces­sives qui n’ont pas fait long feu, et dont le bilan car­bone cumu­lé serait à rap­pro­cher à celui d’une démolition.

L’accumulation des normes et des régle­men­ta­tions accé­lère aus­si l’obsolescence de cer­tains patri­moines. L’évolution de la régle­men­ta­tion sur l’amiante en est l’une des illus­tra­tions. Elle a conduit à trans­for­mer des pro­jets de réha­bi­li­ta­tion de plu­sieurs cités, en un chan­tier de démo­li­tion consi­dé­rable qui a accru de quelque 30 % le nombre de loge­ments à démo­lir dans le PNRU à Mar­seille. Par quel méca­nisme ? Au-delà des mesures d’évaluation et d’éradication de l’amiante en flo­cage et sous forme de maté­riaux capables de libé­rer des fibres, fon­dées sur les régle­men­ta­tions des années 1990, il n’y avait évi­dem­ment pas de détec­tion exhaus­tive des éven­tuelles traces de pro­duits amian­tés dans des maté­riaux consi­dé­rés comme inertes et ne pré­sen­tant pas de risque pour l’occupant ; colles, joints, pein­tures, mas­tics, etc. Mais, dès lors que des tra­vaux de réha­bi­li­ta­tion inter­viennent, sur des cloi­sons par exemple, il s’agit de véri­fier au préa­lable s’il n’y a pas quelques fibres sus­cep­tibles d’être libé­rées et si les seuils ne risquent pas de dépas­ser ceux que fixe désor­mais le Code du tra­vail. Sur les sites en ques­tion, le ver­dict condui­sait à un pro­to­cole d’éradication com­plexe et coû­teux : relo­ge­ment du loca­taire, confi­ne­ment du loge­ment ou de la cage d’escalier, si le bailleur pré­fère relo­ger tous les loca­taires en une seule fois, désa­mian­tage pro­pre­ment dit, puis tra­vaux de réamé­na­ge­ment. Dans cer­tains cas, ce pro­ces­sus condui­sait à dégar­nir tota­le­ment les amé­na­ge­ments inté­rieurs en ne gar­dant que la struc­ture, puis à recons­truire après. Là encore, le bilan car­bone n’est pas for­cé­ment enthousiasmant.

Ain­si, le bilan éco­no­mique res­sort à quelque 120 000 euros par loge­ment en addi­tion­nant les coûts du relo­ge­ment, le désa­mian­tage, puis un réamé­na­ge­ment, d’ampleur modé­rée, cepen­dant. Le tout sur un « châs­sis » des années 1965–1975 mar­qué le plus sou­vent de quelques tares congé­ni­tales, en matière d’acoustique et d’isolation ther­mique par­ti­cu­liè­re­ment. Est-ce bien rai­son­nable, alors que la construc­tion d’un loge­ment coû­tait autour de 170 000 euros ? Toutes les évo­lu­tions de normes (sécu­ri­té, incen­die, élec­tri­ci­té, acces­si­bi­li­té), fon­dées sur de très louables inten­tions, peuvent se cumu­ler et finir par condam­ner à la démo­li­tion des patri­moines pour les­quels bailleurs et habi­tants se seraient bien conten­tés d’une remise en état plus légère, plus modeste, et plus rapide à mettre en œuvre.

La troi­sième moti­va­tion d’une démo­li­tion repose sur l’ambition de cor­ri­ger une erreur du plan d’urbanisme ini­tial qui, au fil des décen­nies, appa­raît comme un obs­tacle indis­cu­table à la connexion des quar­tiers avec la ville. Conçus comme des enti­tés auto­nomes, cen­trés sur eux-mêmes, affir­mant même par­fois ce repli comme une qua­li­té, plu­sieurs de ces quar­tiers n’éprouvaient guère la néces­si­té de pro­lon­ger en leur sein la trame viaire de la ville conti­guë, ni de per­mettre les dépla­ce­ments de tous en tous lieux.
À la Savine, on a déjà évo­qué l’aberration urbaine d’une for­te­resse de 1 400 loge­ments par­fai­te­ment repliée sur elle-même, à l’écart de tout. À La Cas­tel­lane, com­ment ima­gi­ner faire évo­luer cette cité de 1 200 loge­ments sur 20 hec­tares sans créer quelques voies publiques qui la tra­versent, en toute visi­bi­li­té et en toute sécu­ri­té pour tous ? Le seul axe tra­ver­sant démarre à l’est, sous le contrôle d’une tour de dix-huit étages, et res­sort à l’ouest en pas­sant sous un porche de 10 m de large par 4 m de haut.
La néces­saire démo­li­tion de la tour 92 loge­ments et de l’immeuble porche de 12 loge­ments s’est, tout natu­rel­le­ment, impo­sée à tous, en sur­mon­tant un débat qui ten­tait d’assimiler ces recon­fi­gu­ra­tions urbaines à des pul­sions hauss­man­niennes, pour ten­ter de les décon­si­dé­rer. Les opi­nions des experts sont désor­mais plus nuan­cées et plus récep­tives à la néces­si­té de per­cer des voies publiques si l’on veut vrai­ment réar­ri­mer ces quar­tiers à la ville…

Enfin, la qua­trième moti­va­tion pour démo­lir résulte aus­si de dif­fi­cul­tés ren­con­trées pour gérer de très grands immeubles, tours ou barres de 100 à 300 loge­ments, formes urbaines par­fois stig­ma­ti­sées, et den­si­té humaine impo­sée avec une concep­tion très rare­ment adap­tée : halls et par­ties com­munes étri­quées, absence d’isolation acous­tique, dif­fi­cile régu­la­tion d’une vie sociale carac­té­ri­sée à la fois par la pro­mis­cui­té et l’anonymat. Les bailleurs peinent, plus qu’ailleurs, à maî­tri­ser les inci­vi­li­tés que les carac­té­ris­tiques que l’on vient de rap­pe­ler peuvent faciliter.
Un ascen­seur en panne n’est jamais accep­table ; c’est cepen­dant une gêne sur­mon­table par la plu­part des loca­taires dans un immeuble de cinq niveaux, mais c’est insup­por­table quand il en compte quinze… Les tours et les vues déga­gées qu’elles offrent ont leurs par­ti­sans, en par­ti­cu­lier chez ceux qui n’y résident pas ; cer­tains d’entre eux ne mesurent pas tou­jours les dif­fé­rences entre les tours du front de Seine à Paris, avec leur niveau de ser­vices lié à leur valeur vénale et loca­tive très éle­vée, et celles d’un quar­tier HLM pau­pé­ri­sé, qui de sur­croît, n’est pas des­ser­vie par le métro parisien.

Cette ten­ta­tive de typo­lo­gie des motifs de démo­li­tion ne peut évi­dem­ment consti­tuer une doc­trine, pas plus que la réha­bi­li­ta­tion à tout crin ne peut être éri­gée en dogme. Et chaque situa­tion doit don­ner lieu à une éva­lua­tion urbaine, sociale, tech­nique et patri­mo­niale pour sou­pe­ser les avan­tages et les incon­vé­nients. Et chaque éva­lua­tion doit pou­voir être réin­ter­ro­gée, les cri­tères d’appréciation n’étant pas immuables. On a pu voir, en effet, des démo­li­tions naître d’une cer­taine paresse pour conce­voir et réa­li­ser une restruc­tu­ra­tion des immeubles et des typologies.
On a pu, par ailleurs, lan­cer des réha­bi­li­ta­tions par confor­misme, avec un cer­tain aveu­gle­ment sur la réelle créa­tion d’une nou­velle attrac­ti­vi­té rési­den­tielle. Les par­cours-loge­ment des loca­taires consti­tuent évi­dem­ment l’un des aspects les plus impor­tant dans ces pro­jets où le déve­lop­pe­ment social est l’enjeu essen­tiel ; le moins que l’on puisse dire, c’est que l’évaluation com­pa­rée est loin d’être simple et univoque.
Ce sur­vol per­met, à tout le moins, d’imaginer que le renou­vel­le­ment urbain, dans les métro­poles comme ailleurs, n’est pro­ba­ble­ment pas prêt à se tarir, et qu’il fau­dra encore l’accompagner de quelques démolitions…

Nico­las Binet

Géo­graphe-urba­niste, expert en habi­tat et renou­vel­le­ment urbain, il est notam­ment l’au­teur, avec Yves Laf­fou­crière, de La Vie plus belle ? Retour sur vingt ans de réno­va­tion urbaine (L’Aube, 2020).

Pho­to : Bâti­ment B de Kal­lis­té, Mar­seille. © Fabien Groue/CIT’images

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